Postanowienie Sądu Najwyższego z 23 lutego 2017 r.

B. S.A. z siedzibą w Ł. wniosła o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości w postaci działki gruntu numer (...) o powierzchni 0,2389 ha położonej w S. i wpisu wnioskodawcy jako jej właściciela. Do wniosku załączono dokumenty w postaci umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w dniu 14 stycznia 2014 r. w Kancelarii Notarialnej między S. w S. oraz wnioskodawcą, wypis i wyrys z operatu ewidencyjnego wraz wyrysem z mapy ewidencyjnej zawierający klauzulę że jest przeznaczony do dokonywania wpisu w księdze wieczystej, wypis z rejestru gruntów wydany przez Starostwo Powiatowe w B. zawierające klauzulę, że jest przeznaczony do dokonywania wpisów w księdze wieczystej o raz dokument potwierdzający skład zarządu Spółki.

Sąd Rejonowy oddalił ten wniosek stwierdzając, że umowa z dnia 14 stycznia 2014 r. nie przeniosła skutecznie prawa własności opisanej nieruchomości na rzecz wnioskodawcy, albowiem sprzedawca - S. w S. nie wykazała prawa do rozporządzenia tą działką. Przedłożony wypis z rejestru gruntów nie stanowi dowodu, że wymieniona w nim działka wchodzi w skład wspólnoty gruntowej zarządzanej przez Spółkę. Przy rozpoznawaniu apelacji wnioskodawcy i uczestnika postępowania, Sąd Okręgowy w C. przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne, czy ważna jest umowa sprzedaży nieruchomości dokonana przez wspólnotę leśno - gruntową legitymującą się tylko tytułem do nieruchomości w postaci wypisu z rejestru gruntów i czy umowa ta może być podstawą do założenia księgi wieczystej i wpisania prawa własności na rzecz nabywcy nieruchomości.

Postanowieniem z dnia 26 listopada 2014 r., III CZP 87/14, Sąd Najwyższy odmówił podjęcia uchwały, wskazując w uzasadnieniu, że m ożliwość wykorzystania w postępowaniu wieczystoksięgowym wypisu z rejestr u gruntów i budynków jako podstawy ustaleń w zakresie prawa własności przysługującego zbywcy nieruchomości pozostaje poza ramami instytucji przewidzianej w art. 390 § 1 k.p.c., ponieważ dotyczy sfery zastrzeżonej do wyłącznej kompetencji sądu orzekającego co do istoty sprawy (art. 233 § 1 k.p.c.). Po zwrocie akt sprawy przez Sąd Najwyższy, Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia 26 lutego 2015 r., uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania ze względu na nierozpoznanie istoty sprawy.

Postanowieniem z dnia 4 sierpnia 2015 r., Sąd Rejonowy ponownie oddalił wniosek o wpis, a Sąd Okręgowy zaskarżonym postanowieniem z dnia 30 grudnia 2015 r. oddalił apelacje wniesione od tego postanowienia przez wnioskodawcę B. S.A. z siedzibą w Ł. oraz uczestnika postępowania S. w S. Sąd Okręgowy zaaprobował stanowisko Sądu Rejonowego, że istnieje przeszkoda do dokonania wnioskowanego wpisu, albowiem S. w S. nie wykazała, aby była uprawniona do sprzedaży przedmiotowej działki na rzecz wnioskodawcy. Nie stanowi dowodu prawa własności wypis z rejestru gruntów mimo, że wynika z niego, i ż objęta wnioskiem o wpis działka gruntu (...) o powierzchni 0,2389 ha wchodzi w skład wspólnoty leśno - gruntowej w S. zarządzanej przez S. w S. . Sąd wskazał, że stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz.

U. z 1963 r. Nr 28, poz. 169 ze zm.- dalej: u.z.w.g.) w brzmieniu sprzed nowelizacji tej ustawy z dniem 1 stycznia 2016 r., dokumentem urzędowym potwierdzającym, że dana nieruchomość wchodzi w skład wspólnoty gruntowej, o której mowa w art. 1 tej ustawy, jest deklaratywna decyzja administracyjna uprawnionego organu administracji (starosty), której to decyzji nie przedstawiono Sądowi wieczystoksięgowemu w postępowaniu o wpis. Jak wynika z przedłożonych przez wnioskodawcę dokumentów, w 1994 roku było prowadzone postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia wykazu osób uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej oraz w sprawie ustalenia, jakie nieruchomości stanowią wspólnotę leśno - gruntową. Postępowanie to zostało umorzone decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego w Z. z dnia 27 września 1995 r. jako bezprzedmiotowe.

Z uzasadnienia tej decyzji wynika, że organ na podstawie zeznań świadków oraz na podstawie dokumentów ustalił w toku postępowania administracyjnego, i ż po wejściu w życie ustawy z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, została powołana komisja, która sporządziła listę osób uprawnionych do udziału we wspólnocie, lista ta została dołączona do protokołu zebrania uprawnionych oraz do statutu spółki i zatwierdzona w dniu 25 kwietnia 1965 roku przez kierownika Wydziału Rolnictwa i Leśnictwa Prezydium Powiatowej Rady Narodowej. W statucie spółki podano powierzchnię gruntów wchodzących w skład wspólnoty leśno -gruntowej oraz rodzaj użytków. Kierownik Urzędu Rejonowego uznał w decyzji z dnia 27 września 1995 r. , że w tej sytuacji należy przyjąć, iż właściwy organ wydał decyzję, o której mowa w art. 8 ust. 1 i 2 u.z.w.g.

Decyzja ta zawiera wprawdzie szereg wad, ale zdaniem Kierownika Urzędu Rejonowego, uchybienia te nie powodują jej nieważności. W dniu 5 maja 2003 r., ponownie wszczęto postępowanie administracyjne w przedmiocie wydania decyzji, o której mowa w art. 8 ust. 1 u.z.w. g., które zostało umorzone z urzędu decyzją Starost y B. z dnia 10 lutego 2014 r. jako bezprzedmiotowe z uwagi na to, że w obrocie prawnym funkcjonuje już wydana na podstawie art. 8 u.z.w.g. decyzja rozstrzygająca tę sprawę. Sąd Okręgowy wskazał dalej, że umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego podlega badaniu przez sąd wieczystoksięgowy także w aspekcie jej skuteczności materialnej.

Skoro nie zostało wykazane prawo S. w S. do rozporządzania zbyt ą nieruchomością, to umowa jej sprzedaży z dnia 14 stycznia 2014 r. nie może być podstawą założenia księgi i wpisu wnioskodawcy jako nabywcy, ponieważ nie wywołała skutków materialnoprawnych w postaci przeniesienia prawa własności nieruchomości na rzecz wnioskodawcy. W skardze kasacyjnej B. S.A. z siedzibą w Ł. zarzucił a naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 8 ust. 1, art. 11 i art. 18 ust. 2 ustawy z 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych w zw. z art. 20 ust. 2 pkt 1 i art. 22 ust. 2 i 3 Ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (jedn. tekst: Dz. U. z 2016 r., poz. 1629 - dalej: p.g.k.), art. 20 ust. 2 pkt 1 p.g.k. w zw. z § 60 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. (Dz.

U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454), a także naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 626 8 § 2 k.p.c. i art. 626 9 k.p.c. Wniosła o uchylenie i zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez uwzględnienie apelacji i uwzględnienie wniosku. Skargę kasacyjną wniósł także uczestnik postępowania, zarzucając naruszenie przepis ów postępowania: art. 233 § 1, 244, 316, 217 i 227, 328, 378, 385, 386, oraz art. 626 8 k.p.c. Sformułował także zarzuty naruszenia prawa materialnego - art. 1 ust. 1 i 2, art. 8 ust. 1, art. 11 i art. 18 ust. 2 ustawy z 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych. Domagał się uchylenia zaskarżonego postanowienia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Trafne są zarzuty naruszenia przepisów postępowania zawarte w skardze kasacyjnej uczestnika postępowania, a to art. 328 § 2 k.p.c. i art. 378 § 1 i art. 382 k.p.c. Zaskarżone postanowienie podlega uchyleniu z powodu zasadniczych wad jego uzasadnienia powodujących niemożność przeprowadzenia kontroli kasacyjnej. Sąd Okręgowy nie przeprowadził dogłębnej analizy i oceny przedłożonych dokumentów, poprzestając jedynie na chaotycznym przytoczeniu ich treści w uzasadnieniu, bez stanowczych ocen prawnych i wynikających z nich konkluzji. Nie wskazał w sposób jednoznaczny podstawy faktycznej swojego rozstrzygnięcia. Nie rozpoznał zarzutów apelacji wnioskodawcy i apelacji uczestnika postępowania.

Ograniczył się w istocie do stwierdzenia, że przychyla się do stanowiska zajętego przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 19 listopada 2015 r. w sprawie V CSK 151/15, chociaż zostało ono wydane w sprawie o odmiennym stanie faktycznym, dotyczącej innych stron i innego przedmiotu.

W końcowej części uzasadnienia zaskarżonego postanowienia, Sąd Okręgowy przytoczył fragment uzasadnienia postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2015 r. w sprawie V CSK 151/15 o następującej treści:.”Toczące się na drodze administracyjnej postępowania na podstawie art. 8 ust. 1 i 2 u.z.w.g. o ustalenie wykazu uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej, wykazu obszarów gospodarstw przez nich posiadanych, o stwierdzenie, które nieruchomości położone na terenie miasta S. stanowią wspólnotę gruntową były umarzane, jako bezprzedmiotowe (por. zwłaszcza: decyzję Urzędu Wojewódzkiego z dnia 1 kwietnia 1998 r. Nr […], decyzję Ministra Ochrony Środowiska Zasobów Naturalnych i Leśnictwa z dnia 11 lutego 1999 r. […], wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 października 1999 r. II SA 557/99, LEX nr 1691662, decyzję Ministra Środowiska z dnia 22 lutego 2002 r. […], wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 listopada 2003 r., II SA 3345/01, decyzję starosty B. z dnia 20 października 2004 r., […], decyzje Wojewódzkiego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 18 kwietnia 2005 r. […] niemniej nie zakończyły postępowania administracyjnego w tym przedmiocie.

Organ administracyjny zawiesił bowiem postanowieniem z dnia 22 czerwca 2011 r., WGN II … /03/09, kolejne postępowanie w sprawie ustalenia, że nieruchomości położone na terenie miasta S. zapisane w operacie ewidencji gruntów na S. w S. stanowią wspólnotę gruntową. Wobec więc niewydania decyzji na podstawie art. 8 ust. 1 u.z.w.g. ustalającej, że nieruchomości te stanowią wspólnotę gruntową lub mienie gromadzkie i toczenia się w tym przedmiocie nadal postępowania administracyjnego kwestia ta nie jest przesądzona i nie należy do drogi sądowej, a także nie podlega sprawdzeniu w postępowaniu sądowym”. Jeśli Sąd Okręgowy odniósł te wywody do niniejszej sprawy jako mające istotne znaczenie i wpływ na wynik sprawy, to należy zauważyć, że wywody te nie zostały poparte dowodami z wymienionych powyżej dokumentów, pozwalającym i na ich weryfikację, ponieważ nie ma ich w aktach sprawy.

W skardze kasacyjnej uczestnika postępowania wskazuje się ponadto na niezgodność z rzeczywistością przytoczonych twierdzeń, podnosząc, że postępowanie administracyjne, o którym wspomina Sąd Najwyższy w uzasadnieniu swojego postanowienia z dnia 19 listopada 2015 r., o sygnaturze V CSK 151/15, zakończyło się decyzją Starosty B. z dnia 10 lutego 2014 r. WGN (…) o umorzeniu postępowania, która została przedłożona sądowi wieczystoksięgowemu i która znajduje się w aktach niniejszej sprawy.

Sąd Okręgowy dopuścił się więc wskazanych w tej skardze kasacyjnej uczestnika istotnych uchybień procesowych, albowiem zamiast szczegółowego odniesienia się do wszystkich zarzutów i argumentów apelujących, powołał się na stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w innej sprawie i dotyczące innego stanu faktycznego oraz odmiennego roszczenia (V CSK 151/15), co nie może zastąpić samodzielnych ustaleń ani samodzielnej analizy prawnej występujących w niniejszej sprawie i wskazanych w apelacji zagadnień prawnych. Opisane uchybienia powodują, że brak jest w istocie możliwości rozpoznania zarzutów materialnoprawnych skarg kasacyjnych, co uzasadnia wniosek kasacyjny o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Niemniej jednak należy stwierdzić, że zasadniczy problem prawny sprowadza się w niniejszej sprawie do zakresu kognicji sądu wieczystoksięgowego w sprawie o założenie księg i wieczystej dla nieruchomości, wchodzącej według danych z ewidencji gruntów w skład wspólnoty gruntowej oraz w sprawie o wpis prawa własności nabywcy tej nieruchomości od spółki powołanej zgodnie z art. 14 u.z.w.g. dla sprawowania zarządu nad wspólnotą i właściwego zagospodarowania gruntów wchodzących w skład tej wspólnoty gruntowej.

Wątpliwości Sądu Okręgowego koncentrują się wokół sposobu wykazania przez uczestniczącą Spółkę przysługującego jej prawa do skutecznego rozporządzenia objętą wnioskiem o wpis nieruchomością na rzecz wnioskodawcy, w szczególności, czy w przypadku ustawowego zakazu prowadzenia ksiąg wieczystych dla gruntów stanowiących wspólnotę gruntową ( art. 11 u.z.w.g.), dokumentem poświadczającym prawo Spółki do rozporządzania określoną działką gruntu jest wypis z ewidencji gruntów, z którego wynika, że jej właścicielem jest Spółka, przy czym wpis w ewidencji został dokonany na podstawie decyzji uprawnionego organu, o której mowa w art. 8 u.z. w. g. względnie na akcie prawnym, który jest uznawany za właściwy organ administracji za tego rodzaju decyzję.

Sąd Okręgowy stanął na stanowisku, że dokumentem urzędowym wskazującym, które nieruchomości stanowią wspólnotę gruntową w rozumieniu art.1 u.z.w.g., jest decyzja administracyjna, o której mowa w art. 8 u.z.w.g., zaś wypis z rejestru gruntów nie jest dokumentem urzędowym wskazującym wiążąco na stan prawny nieruchomości i stanowiącym podstawę do ustalenia prawa uczestniczącej Spółki do dysponowania nieruchomością na rzecz wnioskodawcy. Jak to już wyżej akcentowano, kwestia istnienia decyzji, o której mowa w art. 8 u.z.w.g. była przedmiotem ustaleń właściwych organów administracji jako przesłanka wydania decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego z dnia 27 września 1995 r. oraz decyzji Starosty B. z dnia 10 lutego 2014 roku.

Sąd Okręgowy nie rozważył jednak ich znaczenia w kontekście stanowiska tych organów co do charakteru protokołu zebrania uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej oraz statutu spółki, zatwierdzonych w dniu 25 kwietnia 1965 roku przez kierownika Wydziału Rolnictwa i Leśnictwa Prezydium Powiatowej Rady Narodowej, stanowiącego podstawę wpisu do ewidencji. Należy zwrócić uwagę, że w sprawie mamy do czynienia ze specyficzną instytucją prawną - wspólnotą gruntową, stanowiącą relikt stosunków feudalnych (art. 1) poddan ą charakterystycznym dla poprzedniego ustroju politycznego regulacjom prawnym realizującym - głównie środkami administracyjnymi - politykę kolektywizacji rolnictwa, zawartym w ustawie z dnia 29 czerwca 1963 r. o za gospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz. U. z 1963 r. Nr 28, poz. 169 ze zm.).

Ustawa ta była kilka razy zmieniana, w sprawie istotna jest jej treść sprzed ostatniej nowelizacji z dniem 1 stycznia 2016 r. na mocy ustawy z dnia 10 lipca 2015 r. o zmianie ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1276). W myśl powołanej ustawy, uprawnionymi do udziału we wspólnocie gruntowej są osoby fizyczne lub prawne posiadające gospodarstwo rolne, jeżeli w ciągu ostatniego roku przed dniem wejścia w życie ustawy faktycznie korzystały z tej wspólnoty (art. 6 ust. 1). Wykaz uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej oraz wykaz obszarów gospodarstw przez nich posiadanych i wielkości przysługujących im udziałów we wspólnocie ustalał i ustala w drodze decyzji właściwy organ administracji publicznej (art. 8 ust. 2). Początkowo był to właściwy do spraw rolnych i leśnych organ prezydium powiatowej rady narodowej, zaś od dnia 1 stycznia 1999 r., starosta.

Zgodnie z art. 8 ust. 5 i 35 ustawy w brzmieniu pierwotnym, ustalenie wykazów, o których mowa w art. 8 ust. 2, powinno być dokonane w terminie jednego roku od dnia wejścia w życie ustawy, którym był dzień 5 lipca 1963 r. Termin ten miał charakter instrukcyjny (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2002 r., II CKN 619/99, OSNC 20 03, nr 2, poz. 30). Uprawnieni do udziału we wspólnocie gruntowej powinni utworzyć spółkę do sprawowania zarządu nad wspólnotą i do właściwego zagospodarowania gruntów wchodzących w skład tej wspólnoty (art. 14 ust. 1; por. także art. 25). Spółka ta, dalej nazywana spółką do zagospodarowania wspólnoty, jest osobą prawną i działa na podstawie statutu (art. 15 ust. 1), którego wzorzec ustala właściwy minister ( art. 15 ust. 2). Członkami spółki są uprawnieni do udziału we wspólnocie gruntowej (art. 16 ust. 1).

Statut spółki powinien określać m.in. organy spółki, sposób ich powoływania i zakres działania (art. 17 pkt 3). Nazwa spółki i skład zarządu spółki oraz obszar wspólnoty gruntowej i w ykaz uprawnionych do korzystania z tej wspólnoty podlegają z urzędu wpisowi do ewidencji gruntów; wszelkie późniejsze zmiany w obszarze wspólnoty gruntowej i w wykazie uprawnionych, jak również zmiana statutu i zmiany w składzie osobowym zarządu, zgłasza do ewidencji zarząd spółki (art. 18 ust. 2). Dla nieruchomości stanowiących wspólnotę gruntową nie prowadzi się ksiąg wieczystych (art. 11).

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazano, że ustalenie, czy nieruchomość stanowi wspólnotę gruntową, należy do wyłącznej właściwości organów prezydiów rad narodowych wymienionych w ustawie z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych ( uchwała z dnia 14 kwietnia 1966 r., III CO 39/65,OSNC 1966, nr 11, poz. 181) i nie podlega sprawdzeniu w postępowaniu sądowym ( uchwała z dnia 1 6 lutego 1968 r., III CZP 78/66, OSNC 1968, nr 10, poz. 161). Z przytoczonych wyżej przepisów ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych wynika, że ustawodawca przyznał ewidencji gruntów szczególną rolę w dokumentow aniu nieruchomości wchodzących z mocy prawa w skład wspólnoty gruntowej oraz uprawnienia do udziału we wspólnocie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2011 r ., IV CSK 188/11, OSNC-ZD 2013, nr 1, poz.14).

Wypisy z ewidencji gruntów mają charakter dokumentów urzędowych w rozumieniu art. 244 § 1 k.p.c. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 15 kwietnia 2008 r., II SA/Łd 189/08, nie publ.) i korzystają z domniemania zgodności z prawdą zawartego w nich oświadczenia (art. 252 k.p.c.). W orzecznictwie sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego jest formułowany pogląd, że treść ewidencji gruntów nie przesądza o prawie własności ujawnionego w ewidencji podmiotu, gdyż zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz.U. z 2013 r., poz. 707 z późn. zm.) księga wieczysta jest prowadzona w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, jednakże z przyczyn wyżej wskazanych nie jest możliwe odniesienie tego poglądu do wspólnot gruntowyc h.

Na mocy art. 11 u.z.w.g. dla nieruchomości stanowiących wspólnotę gruntową nie prowadzi się ksiąg wieczystych, a d otychczasowe księgi wieczyste tracą moc i podlegają zamknięciu. Wypis z rejestru gruntów stwierdzający, że spółka jest właścicielem działki wchodzącej w skład wspólnoty gruntowej, jest więc dokumentem urzędowym korzystającym z domniemania zgodności jego treści ze stanem rzeczywistym i w istocie wobec braku księgi wieczystej należy dokument ten uznać za dowód prawa spółki gruntowej do rozporządzania tą nieruchomością (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 lutego 2005 r., VI SA/Wa 708/04, nie publ., wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 czerwca 2010 r., I OSK 1086/09, nie publ. oraz z dnia 5 stycznia 2011 r., I OSK 364/10, nie publ.). W tym stanie rzeczy orzeczono jak w sentencji (art. 398 15 § 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.). jw r.g.