Postanowienie Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2017 r.

Powódka A. M. domagała się uchylenia następujących uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. G .: nr 1/2013 z dnia 20 lutego 2013 r. w sprawie wyboru do zarządu K. B.; nr 1/2014 z dnia 6 marca 2014 r. w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2013 oraz udzielenia absolutorium zarządowi oraz nr 2/2014 z dnia 6 marca 2014 r. w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2014 i zatwierdzenia zaliczek miesięcznych na koszty eksploatacji nieruchomości wspólnej oraz koszty mediów lokali. Wyrokiem z dnia 17 listopada 2014 r. Sąd Okręgowy w [...] oddalił powództwo i obciążył powódkę kosztami procesu. Rozpoznając apelację powódki Sąd Apelacyjny stwierdził nieważność postępowania i wyrokiem z dnia 21 lipca 2016 r. uchylił zaskarżone orzeczenie oraz przekazał sprawę Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu swojego orzeczenia Sąd drugiej instancji wskazał na okoliczności, które nie zostały rozważone przez Sąd Okręgowy. W sprawie niesporne było, że w dniu 24 listopada 2012 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali, na którym poddano pod głosowanie uchwałę o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Zebranie to było protokołowane przez notariusza i jak wynika z treści tego protokołu przed dniem 24 listopada 2012 r. zarządcą pozwanej wspólnoty była L. sp. z o.o. spółka komandytowo -akcyj na z siedzibą w [...] , której zarząd nieruchomością wspólną został powierzony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (u.w.l.). Zdaniem Sądu Apelacyjnego na tym zebraniu nie została podjęta uchwała o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną ponieważ za uchwałą tą głosowali jedynie właściciele reprezentujący 30,83% udziałów w nieruchomości.

Zgodnie natomiast z art. 23 ust. 2 u.w.l. uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Brak podstaw do przyjęcia, że na zebraniu w dniu 24 listopada 2012 r. przyjęto skutecznie inny sposób głosowania niż według wielkości udziałów. W konsekwencji przedmiotowa uchwała o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną nie uzyskała zatem większości głosów. Zdaniem Sądu drugiej instancji okoliczność ta powinna rzutować na ocenę skutków prawnych uchwały podjęte w sprawie wyboru jednoosobowego zarządu pozwanej Wspólnoty w osobie K. B. W tej kwestii zostały podjęte dwie kolejne uchwały.

Pierwsza w dniu 24 listopada 2012 r. oraz druga nr 1/2013 w dniu 20 lutego 2013 r. Za pierwszą z tych uchwał głosowali właściciele reprezentujący 167582/494650 udziałów. Zatem również i ta uchwała nie została podjęta, ponieważ nie uzyskała większości głosów. Natomiast, za drugą z tych uchwał głosowali właściciele reprezentujący 72,72% udziałów. Ta uchwała została więc w świetle art. 23 ust. 2 u.w.l. podjęta. W ocenie Sądu Apelacyjnego, uchwała ta jest jednak bezwzględnie nieważna. Jako uchwała zmieniająca sposób zarządu powinna być ona bowiem zgodnie z art. 18 ust. 2a u.w.l. zaprotokołowana przez notariusza. Ponieważ przedmiot owa uchwała nie została zaprotokołowana przez notariusza, to ze względu na niezachowanie formy przewidzianej w art. 18 ust. 2a u.w.l. uchwała ta jest według art. 73 § 2 k.c. nieważna.

Co więcej, również z uwagi na niedopuszczalność powołania zarządu we wspólnocie, w której zarząd został powierzony zarządcy na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l. uchwała nr 1/2103 musi być uznana za bezwzględnie nieważną, jako sprzeczna z art. 18 u.w.l. Z tego względu należy przyjąć, że K. B. nie został skutecznie wybrany jako c złonek zarządu pozwanej Wspólnoty mieszkaniowej. Tym samym, K. B. nie jest uprawniony do reprezentacji strony pozwanej. Pozwana wspólnota nie była więc w toku całego postępowania należycie reprezentowana - działała bowiem w jej imieniu osoba nieuprawniona. W konsekwencji doprowadziło to do pozbawienia pozwanej możności obrony jej praw i skutkowało nieważnością postępowania (art. 379 pkt 5 k.p.c.). którą sąd drugiej instancji bierze, w granicach zaskarżenia, pod uwagę z urzędu (art. 378 § 1 k.p.c.).

Mając to na względzie Sąd Apelacyjny, na podstawie art. 386 § 2 k.p.c., uchylił wyrok sądu pierwszej instancji, zniósł postępowania w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa zaskarżyła w całości ww. wyrok Sądu Apelacyjnego w [...] z dnia 21 lipca 2016 r. zarzucając Sądowi drugiej instancji naruszenie art. 386 § 2 k.p.c. w zw. z art. 379 pkt 2 i 5 k.p.c., na skutek nietrafnego przyjęcia, że postępowanie przed Sądem pierwszej instancji było dotknięte nieważnością z uwagi na nienależytą reprezentację pozwanej.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Zgodnie z art. 20 ust. 1 zd. pierwsze u.w.l. jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Zarząd taki, będący organem wspólnoty mieszkaniowej (zarząd w znaczeniu podmiotowym), na podstawie art. 21 ust. 1 u.w.l. kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Podkreślenia przy tym wymaga, że zarząd przewidziany w art. 20 u.w.l. może występować w tej samej wspólnocie obok zarządu w znaczeniu funkcjonalnym, o którym mowa w art. w art. 18 ust. 1 tej ustawy i który jest podmiotem w stosunku do wspólnoty zewnętrznym, realizującym czynności związane z bieżącą administracją.

Wskazać także należy, że przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie zawierają żadnych postanowień, które ograniczałyby lub wręcz wyłączałyby możliwość powołania zarządu w znaczeniu podmiotowym, jeżeli wcześniej doszło do powierzenia zarządu w jego funkcjonalnym znaczeniu. Wprawdzie art. 18 ust. 3 u.w.l. utrzymuje obowiązek wyboru zarządu w rozumieniu art. 20 u.w.l. wyłącznie wtedy, gdy sposobu zarządu nie określono w umowie ani w późniejszej uchwale, jednak nie oznacza to, że taki zarząd z woli członków wspólnoty nie może zostać wybrany. W niniejszej sprawie niesporne jest, że za uchwałą nr 1/2013 podjętą w dniu 20 lutego 20 13 r., w której postanowiono, że zarząd pozwanej będzie jednoosobowy oraz, że do zarządu powołuje się K. B. , głosowali właściciele reprezentujący 72,72% udziałów.

Skoro zgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l. uchwała ta została ważnie podjęta, to należy przyjąć, ż e K. B. został skutecznie wybrany jako jednoosobowy zarząd pozwanej. W konsekwencji był on uprawniony do reprezentowania pozwanej wspólnoty mieszkaniowej i w sprawie nie zachodzi nieważność postępowania. W tym stanie rzeczy, Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i pozostawił rozstrzygnięcie o kosztach postępowania zażaleniowego w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie - art. 398 15 w zw. z art. 394 1 § 3 k.p.c. aj kc